Vem är byggherre vid totalentreprenad?

Vid totalentreprenad står beställaren som byggherre, oavsett entreprenadform. Som byggherre har du det yttersta ansvaret för projektet enligt Plan- och bygglagen, vilket innebär både rättigheter och skyldigheter under hela byggprocessen.

Som byggherre måste du säkerställa att projektet följer alla gällande regler och föreskrifter. Detta omfattar allt från bygglov och tekniska egenskapskrav till arbetsmiljö och säkerhet på byggarbetsplatsen.

Rollen som byggherre innebär att du ska utse en kvalitetsansvarig, se till att kontroller genomförs och att nödvändig dokumentation upprättas. Du kan delegera det praktiska arbetet till entreprenören, men det formella ansvaret ligger alltid kvar hos dig som byggherre.

Grundläggande definitioner

För att förstå rollerna och ansvarsfördelningen i ett byggprojekt med totalentreprenad krävs kunskap om några centrala begrepp och hur de samverkar.

Byggherre

Som byggherre är du den person eller organisation som låter utföra byggprojektet. Du bär det yttersta ansvaret för att byggnationen följer lagar och regler.

Du ska utse en kvalitetsansvarig och se till att nödvändiga kontroller utförs under byggprocessen.

Ditt ansvar omfattar även arbetsmiljön på byggarbetsplatsen och du måste utse en byggarbetsmiljösamordnare (BAS-P och BAS-U).

Totalentreprenad

Vid totalentreprenad tar entreprenören ett helhetsansvar för både projektering och utförande av byggnationen.

Du som beställare anger funktionskrav och önskade egenskaper i förfrågningsunderlaget. Entreprenören ansvarar sedan för att ta fram tekniska lösningar som uppfyller kraven.

Entreprenören har stor frihet att välja metoder och material, så länge slutresultatet motsvarar de avtalade funktionskraven.

Detta skiljer sig från utförandeentreprenad där du som beställare står för projekteringen och detaljerade bygghandlingar.

Byggherrens roll och ansvarsområden

Som byggherre har du det yttersta ansvaret för byggprojektets genomförande vid en totalentreprenad, trots att mycket av det praktiska arbetet överlåts till totalentreprenören.

Kontraktsansvar

Du måste tydligt definiera projektets krav och förutsättningar i förfrågningsunderlaget. Detta omfattar tekniska specifikationer, tidsramar och kvalitetskrav.

Din roll innefattar att säkerställa att alla nödvändiga tillstånd och myndighetsbeslut finns på plats innan byggstart.

Du ansvarar för att granska och godkänna totalentreprenörens projekteringshandlingar enligt kontraktet.

Det är viktigt att du utser en kontrollansvarig enligt Plan- och bygglagen (PBL) som övervakar att byggnationen följer gällande regler.

Kvalitetskontroll

Du har rätt att utföra fortlöpande kontroller under byggprocessen för att säkerställa att arbetet uppfyller avtalade krav.

Det är ditt ansvar att upprätta en kontrollplan som beskriver vilka kontroller som ska genomföras under projektets gång.

Du bör dokumentera alla besiktningar och kontroller noggrant. Detta skyddar dina intressen och underlättar eventuell konflikthantering.

Som byggherre ska du delta i viktiga möten och besiktningar för att bevaka dina intressen och ta beslut i kritiska frågor.

Totalentreprenadens omfattning och process

Totalentreprenaden består av flera sammankopplade faser där entreprenören tar ett helhetsansvar för både projektering och genomförande av byggprojektet. De centrala momenten innefattar upphandling, projektering och utförande.

Upphandling

Vid upphandling av en totalentreprenad ansvarar du som byggherre för att ta fram förfrågningsunderlag med funktionskrav och projektets ramar. Du definierar byggnadens användningsområde, tekniska prestanda och kvalitetsnivåer.

Anbudsprocessen kräver tydliga utvärderingskriterier för val av entreprenör. Du bör fokusera på:

• Teknisk kompetens och kapacitet
• Tidigare erfarenheter av liknande projekt
• Ekonomisk stabilitet
• Projektorganisation

Projektering

Under projekteringen tar entreprenören fram kompletta bygghandlingar utifrån dina funktionskrav. De ansvarar för att:

• Utföra konstruktionsberäkningar
• Ta fram ritningar och tekniska beskrivningar
• Säkerställa att lösningarna uppfyller gällande byggnormer
• Koordinera olika teknikområden

Du har rätt att granska och godkänna handlingarna innan byggstart.

Utförande

Entreprenören genomför byggnationen enligt de framtagna handlingarna. De samordnar alla underleverantörer och hanterar:

• Byggplatsorganisation och arbetsledning
• Materialinköp och leveranser
• Kvalitetskontroller och dokumentation
• Säkerhet på arbetsplatsen

Du har rätt till löpande information och kan utföra kontroller genom din kontrollansvarige.

Val av entreprenör

Valet av entreprenör är ett avgörande moment som kräver noggrann planering och strukturerad utvärdering för att säkerställa projektets framgång.

Anbudsförfarande

Anbudsförfarandet börjar med att du utformar ett detaljerat förfrågningsunderlag som beskriver projektets omfattning, tekniska krav och förutsättningar.

Du behöver inkludera tydliga utvärderingskriterier i förfrågningsunderlaget så att entreprenörerna förstår vad som värderas vid upphandlingen.

Viktiga delar i förfrågningsunderlaget:

• Projektbeskrivning och tekniska specifikationer
• Tidsplan och milstolpar
• Kommersiella villkor
• Kvalifikationskrav på entreprenören

Det är viktigt att du ger entreprenörerna tillräcklig tid att beräkna sina anbud för att få in välgrundade och konkurrenskraftiga offerter.

Utvärdering av anbud

När anbuden kommit in ska du systematiskt utvärdera dem utifrån de förutbestämda kriterierna.

Centrala utvärderingspunkter:

• Anbudspris och ekonomisk stabilitet
• Teknisk kompetens och erfarenhet
• Organisation och nyckelpersoner
• Referenser från liknande projekt

Du bör granska entreprenörernas finansiella ställning och kontrollera deras tekniska förmåga att genomföra projektet.

Dokumentera noggrant utvärderingsprocessen och motivera ditt val av entreprenör för att säkerställa transparens i beslutsprocessen.

Avtalsrätt vid totalentreprenad

Den juridiska grunden för totalentreprenad styrs av tydliga avtalsprinciper och etablerade standardavtal inom byggbranschen.

Standardformulär och avtal

AB 04 och ABT 06 utgör de viktigaste standardavtalen för totalentreprenader i Sverige. Du behöver säkerställa att rätt avtalsformulär används för ditt specifika projekt.

AMA AF är ett centralt verktyg för att upprätta administrativa föreskrifter. Det ger dig en strukturerad mall för att beskriva entreprenadåtagandet.

Kontraktshandlingarna måste innehålla tydliga tekniska beskrivningar, ritningar och kvalitetskrav. Rangordningen mellan dessa dokument är särskilt viktig vid eventuella motstridigheter.

Avtalsförhandlingar

Du bör fokusera på att definiera omfattningen av entreprenaden redan i förhandlingsstadiet. Specificera särskilt ansvarsgränser och riskfördelning mellan parterna.

Viktiga förhandlingspunkter omfattar:

• Funktionskrav och tekniska lösningar
• Tidsplan och delmål
• Ekonomiska villkor och betalningsplan
• Garantier och ansvarstider

Dokumentera alla överenskommelser skriftligt under förhandlingsprocessen. Detta skyddar båda parter och minimerar risken för framtida tvister.

Juridiska aspekter och skyldigheter

Som byggherre har du ett omfattande juridiskt ansvar enligt Plan- och bygglagen samt arbetsmiljölagen, vilket kräver noggrann hantering av försäkringar och garantier.

Försäkringar

Du måste teckna en byggherreansvarsförsäkring som skyddar mot eventuella skador på tredje part under byggprocessen.

Försäkringen ska täcka personskador, sakskador och rena förmögenhetsskador som kan uppstå i samband med entreprenaden.

Du behöver även kontrollera att totalentreprenören har giltiga försäkringar för sitt arbete, inklusive allriskförsäkring och ansvarsförsäkring.

Garantier

Enligt AB 04 och ABT 06 ska entreprenören lämna en garantitid på normalt fem år för arbetsprestationen.

Du har rätt att kräva säkerhet för garantiåtaganden, vanligtvis genom bankgaranti eller försäkring motsvarande 5% av kontraktssumman.

Garantin omfattar fel som upptäcks under garantitiden och som entreprenören ansvarar för enligt avtalet.

Det är viktigt att spara all dokumentation kring garantier och besiktningsprotokoll för eventuella framtida anspråk.

Kostnadskontroll och budgetering

En effektiv kostnadskontroll och budgetering är avgörande för att säkerställa att totalentreprenaden genomförs inom uppsatta ekonomiska ramar.

Kostnadsuppskattning

Som byggherre måste du tidigt i projektet göra noggranna kostnadsuppskattningar. Detta omfattar både direkta byggkostnader och indirekta kostnader.

Du bör inkludera en buffert på 10-15% för oförutsedda utgifter i din kostnadsuppskattning.

Viktiga kostnadsposter att beakta:

• Materialkostnader
• Arbetskostnader
• Konsultarvoden
• Tillstånd och avgifter
• Försäkringar

Budgetöversikt

Din budgetöversikt behöver vara detaljerad och innefatta tydliga milstolpar för betalningar.

En löpande uppföljning av kostnaderna är nödvändig för att snabbt kunna identifiera eventuella avvikelser.

Rekommenderade verktyg för budgethantering:

• Digitala projekthanteringssystem
• Ekonomiska rapporteringsverktyg
• Kostnadsuppföljningsprogram

Du bör genomföra månatliga avstämningar med entreprenören för att säkerställa att projektet följer budget och tidplan.

Risken och riskhantering

Vid totalentreprenad måste du som byggherre ha kontroll över projektets risker och hur dessa ska hanteras mellan parterna för att säkerställa ett framgångsrikt byggprojekt.

Riskanalys

Du behöver genomföra en grundlig riskanalys i projektets tidiga skede. Detta omfattar tekniska, ekonomiska och tidsmässiga risker som kan påverka projektets genomförande.

Identifiera potentiella problem med mark- och grundförhållanden, som ofta utgör betydande riskfaktorer i byggprojekt. Dokumentera alla kända förutsättningar.

Upprätta en prioriterad risklista där du värderar:

• Sannolikhet för att risken inträffar
• Konsekvenser om risken inträffar
• Åtgärder för att minimera eller eliminera risken

Riskfördelning

Din roll som byggherre innebär att du måste tydliggöra riskfördelningen i entreprenadavtalet. Totalentreprenören tar vanligtvis ett större ansvar för genomförandet än vid utförandeentreprenad.

Du bör specificera ansvarsfördelningen för:

• Projekteringsrisker
• Utföranderisker
• Kostnadsrisker
• Tidsrisker

Se till att avtalet innehåller tydliga villkor och förutsättningar för hur oförutsedda händelser ska hanteras. Detta minskar risken för framtida tvister.

Upprätta en strukturerad process för hur risker ska rapporteras och följas upp under projektets gång.

Projektledning och styrning

Effektiv styrning av totalentreprenader kräver tydlig ansvarsfördelning och väldefinierade processer mellan byggherren och entreprenören.

Projektplanering

Din roll som byggherre omfattar strategisk planering och fastställande av projektmål. Du behöver säkerställa att projektets omfattning är tydligt dokumenterad i förfrågningsunderlaget.

Du ska utse en kompetent projektledare som kan företräda dina intressen genom hela byggprocessen.

Projektorganisationen måste ha tydliga beslutsvägar och kommunikationskanaler mellan alla parter. Detta inkluderar regelbundna byggmöten och avstämningar.

Tidplaner och deadlines

Du ska tillsammans med totalentreprenören upprätta en huvudtidplan som visar projektets viktiga milstolpar.

Kritiska moment att tidsätta:

• Projektering och bygglovshandlingar
• Upphandling av underentreprenörer
• Byggstart och etappindelningar
• Besiktningar och överlämnande

Kontrollera att entreprenören följer tidplanen genom regelbundna avstämningar. Du har rätt att kräva åtgärdsplan om förseningar uppstår.

Sätt realistiska buffertar i tidplanen för oförutsedda händelser och myndighetsbeslut.

Kommunikation med intressenter

Effektiv kommunikation mellan byggherren och projektets intressenter är avgörande för en framgångsrik totalentreprenad. Tydliga kommunikationsvägar och strukturerade rutiner säkerställer att alla parter hålls informerade och kan bidra till projektets framgång.

Samordning

Som byggherre måste du upprätta tydliga kommunikationskanaler med entreprenören, konsulter och andra involverade parter. Ett strukturerat system för möten och avstämningar är grundläggande.

Regelbundna byggmöten bör hållas var tredje eller fjärde vecka. Du ska dokumentera alla beslut och åtgärder i protokoll som distribueras till berörda parter.

Det är ditt ansvar att säkerställa att alla intressenter har tillgång till aktuell projektinformation och ritningar. Använd digitala projektplattformar för att dela dokument och underlätta kommunikationen.

Rapportering

Din roll innefattar att etablera rutiner för statusrapportering från entreprenören. Begär månadsrapporter som innehåller information om tidplan, ekonomi och eventuella avvikelser.

Skapa mallar för rapportering som inkluderar:

• Projektets framsteg
• Ekonomisk status
• Identifierade risker
• Kvalitetsuppföljning
• Arbetsmiljöfrågor

Se till att rapporteringsrutinerna är anpassade efter projektets storlek och komplexitet. Fastställ tydliga deadlines för när rapporter ska vara inlämnade.